Piano regolatore generale
(p.r.g.). È lo strumento principale della pianificazione urbanistica a livello comunale. Sulla base dell'accertamento dello stato di fatto e delle previsioni di sviluppo del Comune nel periodo di validità del piano, esso prevede L 1150 17/8/1942 7 la destinazione d'uso delle aree, la possibilità di sfruttamento edificatorio, gli interventi realizzabili sul patrimonio edilizio esistente, le aree da destinare a servizi pubblici. Le norme di indirizzo per la formazione dei piani regolatori e le relative norme procedurali sono dettate dalle leggi regionali, dopo il trasferimento delle relative competenze dello Stato dpr 8 15/1/1972. Di norma il piano regolatore riguarda e disciplina il territorio di un Comune; è peraltro prevista la possibilità, in particolari condizioni, di redigere piani intercomunali o concernenti le Comunità montane.
1. Procedimento. Il procedimento per la formazione del piano regolatore comunale prevede la redazione e adozione di un progetto da parte del Consiglio comunale e la sua pubblicazione in modo che i cittadini e gli altri interessati possano prenderne visione e presentare le loro osservazioni, che debbono però essere ispirate al pubblico interesse; il Comune risponde alle osservazioni, eventualmente modificando le previsioni originarie; il piano viene infine approvato dalla Regione, che può apportarvi modifiche. Durante l'iter procedimentale, l'attività edificatoria non può svolgersi in contrasto con le previsioni del piano in corso di approvazione; questa disposizione è rivolta a salvaguardare gli obiettivi del nuovo piano ed è infatti definita misura di salvaguardia.
2. Il contenuto del piano. Il piano deve contenere: la rete delle principali vie di comunicazione e dei loro impianti, la divisione in zone del territorio comunale, con l'indicazione delle zone destinate all'espansione urbana e la determinazione dei vincoli da rispettare in ciascuna zona, le aree da riservare a edifici pubblici o di uso pubblico e le opere ed impianti di interesse collettivo o sociale, i vincoli da rispettare nelle zone a carattere storico, ambientale e paesistico, le norme di attuazione del piano. Il piano regolatore comunale deve rispettare nelle sue previsioni le indicazioni e prescrizioni eventualmente imposte dagli strumenti programmatori territoriali di livello regionale o sovracomunale, predisposti in base alle normative regionali. Esso viene attuato anche per mezzo di altri strumenti urbanistici comunali, di portata limitata a zone determinate del territorio, quali i piani particolareggiati, quelli di lottizzazione, gli esecutivi convenzionati o di libera iniziativa, di insediamenti produttivi, per l'edilizia economica e popolare (P.E.E.P).
3. Attuazione ed effetti. In tutti i casi suddetti il piano regolatore si limita, per zone determinate, a fissare la normativa di principio, lasciando le scelte di dettaglio allo strumento urbanistico esecutivo. Questi piani sono ora direttamente approvati dal Comune L 47 28/2/1985 24, senza necessità di approvazione regionale, salvo il caso di contestuali varianti allo strumento urbanistico generale. L'attuazione del piano regolatore è poi, di regola, subordinata a un altro strumento programmatorio, il programma pluriennale di attuazione (p.p.a.), che indica quali interventi edilizi previsti possono essere realizzati in un determinato periodo di tempo. Il proprietario di un'area edificabile inserita nel p.p.a. deve realizzare le previsioni edificatorie nel periodo di validità di questo: in caso contrario può incorrere nell'espropriazione da parte del Comune. Le norme statali e regionali indicano quali attività edilizie possono essere realizzate, conformemente al piano regolatore, anche senza il loro inserimento in p.p.a.
Il permesso di costruire. Il permesso di costruire. Dpr 380 6/6/2001 In luogo della concessione edilizia, che a sua volta aveva sostituito la licenza edilizia prevista dalla legge urbanistica del 1942, il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia disciplina l’istituto del permesso di costruire, provvedimento dell’amministrazione comunale cui sono subordinati determinati interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. In particolare, è necessario aver ottenuto il permesso di costruire per innalzare nuove costruzioni, per effettuare interventi di ristrutturazione urbanistica e per eseguire interventi di ristrutturazione edilizia tali da comportare modificazioni sostanziali del precedente organismo edilizio.
1. Presupposti e contributo per il rilascio. Oltre che dal proprietario dell’immobile, il permesso può essere richiesto da chiunque altro ne abbia titolo (si pensi, ad esempio, al titolare di un diritto reale sul bene). Per poter essere rilasciato il permesso, è necessario che l’intervento che si intende effettuare sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia. La legge subordina inoltre il permesso all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o quantomeno della previsione della prossima realizzazione delle stesse, ovvero all’impegno degli interessati ad eseguire le opere medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso. In particolari ed eccezionali ipotesi, il permesso può venire rilasciato in deroga agli strumenti urbanistici generali (ad esempio per edifici od impianti pubblici o di interesse pubblico). È posto in capo al richiedente l’onere di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) ed al costo di costruzione. Sono infine previste specifiche ipotesi di riduzione e di esonero dal contributo di costruzione.
2. Procedimento per il rilascio. La domanda per il rilascio del permesso di costruire deve essere presentata corredata da determinati documenti, tra cui gli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio, presso lo sportello unico per l’edilizia del comune. Per ogni procedimento viene nominato un responsabile, il cui nominativo deve essere comunicato al richiedente. Il responsabile del procedimento cura l’istruttoria ed acquisisce i prescritti pareri; entro 60 giorni dalla presentazione della domanda (120 giorni per i comuni con più di 100.000 abitanti) questi, valutata la conformità del progetto alla normativa in vigore, deve formulare una proposta di provvedimento corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto. Il termine può essere interrotto, una sola volta, solamente per la motivata richiesta di documenti che integrano o completano la documentazione presentata e che, oltre a non essere già nella disponibilità dell’amministrazione, non possono essere acquisiti autonomamente dalla stessa. Entro 15 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento, il dirigente o il responsabile dell’ufficio adotta il provvedimento finale, che lo sportello unico per l’edilizia deve provvedere a notificare all’interessato. Dell’avvenuto rilascio del permesso viene data notizia al pubblico tramite affissione all’albo pretorio. Nel caso il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo sia decorso inutilmente, sulla domanda di rilascio del permesso di costruire si intende formato il silenzio-rifiuto.
3. Attività edilizia libera. Salvo più restrittive disposizioni previste dalla normativa regionale e degli strumenti urbanistici, possono eseguirsi senza chiedere permessi alla pubblica autorità i seguenti lavori: interventi di manutenzione ordinaria; interventi diretti all’eliminazione di barriere architettoniche (entro determinati limiti); opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico od eseguite all’esterno del centro edificato.
4. Opere non soggette a concessione. Si possono intraprendere liberamente senza chiedere permessi alla pubblica autorità soltanto i seguenti lavori:
– opere di manutenzione ordinaria di edifici già esistenti;
– opere di recinzione di fondi rustici;
– costruzione di strade poderali;
– opere di bonifica e miglioramento fondiario;
– opere di smaltimento delle acque.